卖房最纠结的就是定价：定高了没人看，挂半年都卖不掉；定低了又觉得亏，比市场价少卖几万。其实挂牌价不是拍脑袋定的，是有方法的。根据房产交易数据，合理定价的房子平均45天成交，定价偏高的房子平均要挂6个月以上，最后降价才卖掉。本文将从参考成交价、调整系数、议价空间、调价节奏四个方面，讲解卖房怎么定挂牌价才合理。
很多房东以为挂牌价就是最终卖的价格，其实不是。挂牌价是你挂在平台上的标价，成交价是最后真正签合同的价格。一般来说，挂牌价都会比成交价高5%-10%，因为要留议价空间。
举个例子：你心理底价是300万，那挂牌价就挂315万。买家一般都会砍价，砍到300万左右成交，双方都觉得合适。
为什么要留议价空间？因为买家都有砍价的心理，你挂300万，他肯定想砍到290万。你挂315万，他砍到300万，他觉得自己砍价成功了，你也卖到了心理价位。双赢。
不同城市、不同行情下，议价空间差别很大。
行情好的时候（卖方市场）：房子供不应求，买家抢着买，议价空间很小，一般挂牌价就能成交，甚至加价。比如热门学区房，挂牌300万，可能310万都有人抢。
行情一般的时候：买卖双方都有选择，议价空间大概5%左右。挂315万，成交300万。
行情差的时候（买方市场）：房子卖不动，买家挑来挑去，议价空间就大了，可能10%以上。挂300万，最后270万才卖掉。
怎么判断现在是什么行情？看看同小区最近成交速度快不快，如果房子挂出去一两周就卖掉了，说明行情好；如果挂了好几个月还在卖，说明行情一般。
定价最靠谱的参考，就是同小区最近成交的房子是什么价格。不是挂牌价，是真实成交价。挂牌价大家都往高了挂，不准。
怎么查成交价？
注意：要看最近3个月的，一年前的成交价就参考意义不大了，因为房价是会变的。
同小区不同房子，价格差别很大。你不能拿大户型的价格来定你小户型的价，也不能拿顶楼的价格来定你中间楼层的价。
找参考的时候，尽量找：
举个例子：你家是89平三室，中间楼层，朝南，精装修。那你就找同小区最近成交的，同样89平、中间楼层、朝南、精装修的房子，看它卖了多少钱，那个就是你的参考基准价。
如果你的房子比同小区平均水平好，那可以在基准价的基础上加一点。
可以加价的情况：
反过来，如果你的房子有缺点，那就要在基准价的基础上降一点，不然没人愿意买。
需要降价的情况：
基准价加上你的优点加价，减去缺点降价，再加上5%-10%的议价空间，就是你最终的挂牌价。
举个例子：
房子刚挂出去，不要一两周没卖掉就降价。刚挂牌的前两周是曝光最高的时候，平台会给新房源流量。很多买家会看房，只是还在对比。
建议：挂牌后第一个月，价格不要动。看看咨询量和看房量怎么样。如果每周都有好几组人来看房，说明价格合理，只是还没遇到合适的买家。
如果挂牌一个月了，每周都没几个人咨询，甚至没人看房，那说明价格定高了，要调价了。
怎么判断价格高了？
出现这些情况，说明价格确实高了，要降。
调价不要一下子降太多，那样会让人觉得你的房子很不值钱。每次降2%-3%比较合适。
举个例子：你挂牌325万，挂了一个月没人看。第一次降到315万，看看有没有人咨询。如果还是没人看，过两周再降到305万。这样每次降一点，既有效果，又不会显得房子很急着卖。
注意：不要频繁调价，比如今天降5万，明天又涨回去，这样平台会觉得你这个房源不严肃，不给你流量。每次调价至少间隔两周。
卖房定价，先查同小区最近的真实成交价作为基准，然后根据自己房子的优缺点加减调整，最后加5%-10%的议价空间作为挂牌价。挂出去之后，第一个月不要急着降价，如果一个月都没什么咨询，再每次降2%-3%慢慢调整。
最后提醒：定价不要只看自己的心理预期，要参考市场行情。房子是用来交易的，不是用来收藏的，价格合适才能最快卖掉。
