来源：中国证券报
机构监测数据显示，11月，多地二手房成交量环比出现明显增长，结束下半年以来二手房成交量价齐跌的态势。业内人士表示，当前二手房成交量出现明显回升，主要受益于信贷环境有所改善。预计未来信贷政策以稳定市场为主，既不会过于紧张，也不会出现过度宽松的情况。
成交量有所放大
数据显示，11月50城二手房整体成交量环比增长约2%，连续两个月实现环比增长。11月，重点50城中约50%的城市成交量环比回升，主要分布在粤港澳大湾区、长三角区域，如深圳二手房成交量连续两个月环比增长，10月、11月环比增速分别在10%以上和40%以上；佛山、广州、中山、惠州等11月环比增速在15%以上；杭州、合肥、苏州等11月环比增长幅度在10%至40%之间。
当前成交量回升幅度较明显的城市主要是前期经历严格调控后市场深度下挫的城市，成交量基本降至长期历史低位，如深圳9月的成交量几乎是近10年的最低。这些城市市场修复到正常成交水平仍需要时间。从同比来看，50城二手房成交量同比下降47%，本月出现环比增长的城市成交水平仍明显低于去年同期。
深圳房地产研究中心数据显示，11月，深圳二手住宅成交量突破2000套，10月份为1605套，结束此前七个月连跌态势。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，11月，深圳楼市成交量出现了触底反弹的迹象。过去10多年，深圳正常时期月均二手房销售规模是3000套至6000套。预计今年年底和明年第一季度，市场成交将温和回升。但是，李宇嘉同时提醒，深圳楼市不会迎来趋势反转，参考价对房价的上涨制约还是比较大的，加杠杆的难度增加。
价格方面，二手房价格出现环比走低的态势。最新监测数据显示，11月，全国65个主要城市二手房挂牌均价为16840元/平方米，环比下跌0.33%，65城中有14城二手房挂牌房价环比上涨。北京、深圳、上海二手房挂牌均价分别为58881元/平方米、57176元/平方米和54301元/平方米。目前落实二手住房参考价制度的10个城市调控效果明显，宁波、成都、三亚、西安、合肥和广州6个城市挂牌价环比下行。
信贷环境有所改善
针对二手房成交放量的原因，认为主要受益于信贷环境有所改善。11月，百城主流首套房贷利率为5.69%，较10月回落4个基点，二套房利率为5.96%，较10月回落3个基点。自10月房贷利率出现年内首次环比回调后，11月利率再次回调。重点城市中约30%的城市下调利率，下调范围较上月扩大，主要覆盖长三角、粤港澳大湾区。
放款周期方面，11月，百城平均放款周期为68天，较上月缩短5天，自4月以来首次缩短。银行放款力度加强，其中超过60%的城市放款周期缩短。南通、盐城、绍兴、东莞、中山等利率下降的城市放款周期也同步缩短。三季度市场转弱使得售房者预期回归，无论是挂牌价还是调价动作都更趋向于市场真实水平，使得交易过程摩擦相对减少，有助于成交量的回升。
李宇嘉指出，前期因为交易成本高，银行贷款发放不通畅，二手房交易量下滑明显，导致换房需求受影响。目前来看，信贷宽松是适度的，是在符合房地产金融宏观审慎的框架下满足合理需求的。这就意味着，贷款集中度、“三条红线”、贷款比例和规模控制仍旧有效，特别是对开发贷，对风险控制仍然比较严格。
稳定预期为主
东北证券研报显示，2021年前三季度，新增房地产贷款额度呈现不断走弱趋势。9月，新增房地产贷款额度达到2015年以来的最低位。央行公布的10月个人住房贷款统计数据显示，截至10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月新增3481亿元，较9月多增1013亿元。这是央行首次单独公布个人住房贷款月度数据，向市场释放“两维护”的较强信心。
“过去几年，房地产行业规模快速扩张主要靠的是‘快周转战略+高杠杆’。这种发展是不可持续的，良性循环应该是继续降低企业的杠杆，提高预售资金监管，保证开发商稳定建设，稳定市场预期。预计未来信贷既不会过于紧张，也不会再出现过度宽松的情况。”
研报显示，10月以来，住房按揭贷款投放环比提速、开发贷“抽贷”情况有所缓解。但是，集中度和“三条红线”规定对涉房贷款投放仍将形成刚性约束，开发贷资产质量承压也会影响银行风险偏好。总体而言，当前涉房贷款政策并未明确转向，更多的是“维稳”和“微调”，未来变化值得密切关注。
