买卖双方不通过中介自行交易二手房流程:
1、是一定要关注产权,这个很重要,民法规定有善意第三人的说法,如果发生产权纠纷,那么不知情的一方可以以善意第三人来进行抗辩,这个过于学术了,我直接说怎么做,如果你联系到了出售方,那么你们两个可能先签订合同,这个做法是不太恰当,我认为如果你们有意向,那么首先应该去房管局查询房屋信息,如果房屋没有产权问题,比如质押、抵押、担保之类的,那么说明房屋没有问题,同时也要确定房主是谁,这就是确权,如果你是有心人,那么拍照留档也是不错的选择,随后签订合同,可以直接在房管局做登记,只是相当于预告登记,这个登记很重要,如果出现一房二卖,或者签订抵押合同没有登记的情况下,你是属于房屋的最终归属方,发生产权归属问题不会影响你的财产。
2、就是涉及到没有办理产权证的房屋问题,这里只说次新房,不包括之前单位分房之类的,相当于开发商没有做土地增值税的汇算清缴,这个汇算清缴问题很复杂,不做太多介绍,但是有可能开发商跑路了,那么你想办理产权,可能要缴纳一笔不小的费用给税务局,对于没有产权证的问题,办理过户的时候是不需要缴纳个人所得税和增值税的,只需要换一个购房合同就可以了。
3、是办理房贷,自己去银行打个流水,征信没问题,很快的两三天留下来了。
4、是流程,流程不要弄反了,首先是达成意向——到房管局查询产权问题——随后签订购房合同,购房合同可以找律师事务所提供,也可以到房管局那里要一份,一般都会有,——根据购房合同到银行办理贷款,——对方收到钱后,一起去房管局办理过户手续,前后估计快的话,两周时间基本搞定。
买二手房过户需要注意的问题有:
1、卖方是否是合法产权人:在办理二手房过户前,必须确认卖方是否是该房屋的合法产权人,可通过查看《不动产权证》、《土地使用权证》等产权相关文件进行核实。
2、房屋是否存在贷款:如果卖方曾经贷款购买这套房屋,需要确认其贷款是否还清,避免因贷款余额影响过户。一般情况下,在签订买卖合同前双方应该先到银行查询房屋抵押情况及余额。
3、房屋是否存在纠纷:在过户之前,检查是否与其他人发生了争议或存在与房屋有关的民事诉讼案件,如有必须解决后才能办理过户。
4、确认过户手续齐全:在办理过户的时候,应当核对房屋交易所需的所有手续是否齐备,如产权证、税费证明、公共维修基金管理中心缴纳证明、身份证明等。
5、缴纳税费:过户的过程中,还需要按规定缴纳契税和个税,契税的比例为房款总额的1%—3%,个税根据个人的实际情况而有所不同。
6、确认房屋现状:在过户之前,应通过对房屋进行查看、勘验或请房屋鉴定机构鉴定等方式确认房屋的交易状态、是否存在损坏情况等。确认好后,再办理二手房过户。