北海市房屋买卖过户流程是：
第一步、了解买房政策
现在很多地方实行限购政策，当然，二手房也在限购范围之内，所以，有些地方的房子，不是有钱就能买到的。
我们第一步要知道自己有没有购房资格。
第二步、选房看房
首先就是要锁定购买二手房的区域，这个范围越小越好。然后通过中介、亲朋好友介绍等锁定几套比较中意的房源；
要实地看房，不光是要看室内情况，还要了解房子的光照、楼间距、物业服务质量等多方面情况；
第三步、签合同、交定金
看好房子，谈好价格，就要签合同、交定金了。这个时候要注意，要在签合同前查档。
查档的目的是落实房子的产权，如果房子没有查封或抵押的情况，就可以放心签合同，交定金了。
第四步、房产评估
因为购买的是二手房，所以需要到贷款银行指定的评估机构出具评估报告，一般评估报告分两份出，第一份是预评估报告，是一个相对简单的报告，大概两页纸，第一页介绍房屋的结构、面积、预估价值等，第二页是评估机构到房屋现场在指定地点拍摄的图片。评估报告的费用一般和本地的定价有关。
第五步、办房产委托公证
因为买二手房流程复杂，多数都是中介代办，代办则需要办理委托公证。
如果有时间的话，可以让中介带你去现场办理。这一步就可以忽略不计。
第六步、首付资金监管
资金监管是指：买卖双方的交易资金由房地产行政主管部门会同银行、具有担保资质的机构在银行开立的资金监管“专用账户”进行划转。前提是：买卖双方在监管银行均开设了账户。主要目的是解决二手房买卖过程中的“先付款还是先过户”的问题。当规定期限内，过户已经完成， 资金划转到原业主的账户下，否则资金将划转到购房者账户下。
第七步、贷款
去银行申请按揭贷款，需要买卖双方都到场。需要带的证件有：身份证原件、结婚证、户口簿、收入证明、银行流水、买卖合同等。银行审核后，进行贷款协议面签，并开具贷款承诺书。
第八步、卖方赎楼
卖家付清抵押贷款的本息后，将房产证赎出，赎出房产证注销抵押登记，赎楼完成。
第九步、签过户合同
卖方赎出房产证，买方交完首付后，就可以去房地产交易中心签订正式的二手房买卖合同，进行过户了。（二手房买卖合同可以在当地房管局官网下载）
第十步、交税领新证
二手房需要交纳的税费：契契税、增值税、个人所得税、印花税等。（税费买卖双方谁交， 要在合同中注明）
第十一步、房产抵押贷款
需要贷款的话首先需要联系银行，办理银行贷款。具体办理方式：需要买卖双方各自携带银行要求的相关证件，去银行网点签署银行出具的贷款合同，7-10个工作日之后批贷。（全款 请忽略）
第十二步、交房
取得不动产证之后便可办理物业交割，也就是交房了。注意在办理物业交割时，卖房者要结清水电煤、有线电视、宽带、电话、供热、物业等费用，然后双方办理更名手续。
蚌埠房产买卖过户费用：
1、契税（买方支付）：如果是首套房，那么普通住宅90平米(含)以下，网签价乘以1%；普通住宅90-140(含)平米，网签价乘以1.5%；140平米以上或非普通住宅，网签价乘以3%。
2、营业税（卖方支付）：这项营业税则是由城市维护建设税、费附加谁、地方附加谁和销售营业税组合组成，其征收的税率为5.6％。若是个人购买超过2年（含2年）的普通住宅来对外销售的，则会免征二手房过户营业税。
3、个税（卖方支付）：一般的个人住房转让的个人所得税核定征收率标准按照普通住房由房价的1％缴纳，非普通住房或非住宅类房产由房价的1.5％缴纳。同时对于个人转让自用2年以上、并且是家庭住宅，免征个人所得税。 特殊：出售的房产证下发满5年或者契税票满5年，且是业主(家庭为单位)唯一住房的，免征个税。
4、土地税（卖方支付）：房屋产权已经取得满五年的则免征，若是未超过产权五年的则按二手房房价的1％预缴纳，并按照超率累进税率计算，多退少补。
5、房屋交易手续费（双方支付）：按房屋建筑面积6元／平方米交纳。二手房过户房屋产权登记费（由买方支付）：80元。
