房改房直系亲属为什么走买卖过户好，我们可以来看一下直系亲属间房产过户的三种方式：
1、房产买卖；
房产买卖，简单说就是父母把房产卖给子女。在现实生活中，很少能发生交易，但是还是因为牵扯到买卖，所以要缴纳各种税费、契税、个人所得税等均不能减免。比如：如果房产满了5年，那么受让人首套房且面积90平以下的话，还需要缴纳1%的契税以及登记费、工本费等等。所以房产交易的税费数额很大，这会使得当事人承担较大的税费压力且负担也会很大。
虽然如此， 但是相对于其他方式来说，房产买卖最大优势便是手续非常简单、快捷，很快能到拿到该房产的所有权，所以，很多人都会采用这个办法。
对于老人的房产来说，这种到底适不适合？由于这个买卖是在老人在世时进行过户，简单说，这种方式虽然能够保证老人在去世前就把房子给了想给的人，也避免了日后因为房产发生利益冲突什么的；但是也有弊端，由于现实生活中复杂多变，如果儿女不孝的话，生前过户后，老人的晚年生活就会特别凄惨！现实生活中，不是不存在的，经常会看到这样的新闻，所以，至于是否要选择，还是需要考虑清楚。
2、房产赠与；
房产赠与，简单说，就是父母生前直接将房产送给（赠与）给子女的行为。由于这种方式不需要缴纳营业税和自己所得税，所以，很多人还是会以这种进行给孩子或他人的，但是需要多交契税，一般来说，是按照房产的评估价的3%-5%进行计算的。
办理赠与的步骤主要有：签署确认书、房产评估、办理赠与公证、缴纳税费（包括契税、印花税等等）。但由于是老人生前把房屋转移给子女的，所以相对于其他方式来说，能够避免其他有权继承的人来分享，而且子女也可以直接处分房产，或卖掉，或其他处理，不过如果在拿到父母房产所有权的2年内再次发生买卖，需要缴纳20%的所得税，但实际上买卖过户只需要缴纳1%的自己所得税，所以这点大家要清楚。
这种方式和上面的买卖一样，如果老人选择这样的方式，一定要确保孩子孝顺，不然很容易出现万年凄凉的境况。
3、房产继承；
房产继承，简单说，老人去世后，按照《继承法》的相关规定，进行继承。由于有可能出现遗嘱，所以要看是法定继承还是遗嘱继承。如果是遗嘱继承，很简单，遗嘱上是谁，谁就继承；如果是法定继承，那么就会有一定的顺序。第一顺位是：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟、姐妹、祖父母、外祖父母。先是第一顺位，才能是第二位顺位，一般情况下是进行均分的。
房产继承的步骤主要有：继承公证、 继承登记、递交资料（若涉及判决、裁定等，还须提交法院判决书、裁定书或调解书等）。
不过这种方式，虽然不需要缴纳契税，只有公证费和工本费，这是最简略的方法，后代大多也这种方式取得父母的方式。
如果是继承过户那么费用就是最少的，但是继承过户手续麻烦，并且要产权人过世以后才可以办理；由于房改房成本低，所有不适合用赠与过户，赠与过户的费用相比买卖过户的成本高，所以走买卖过户是最划算的。
法院拍卖房产有优先购买权的人是：
司法拍卖房产的过程中哪些人能够获得拍卖房产的优先购买权呢？
一，租客：被执行人（业主）在房产拍卖以前把房子出租给了租客，租客在执行的过程中是实际占有使用该房产的，租客可以向法院申请优先购买权。
二，共有权人:如果拍卖的房产是一个完整产权的一部分份额，另外持有房产份额的人可以申请优先购买权。在深圳，如果房产是两个房产证打通的双拼房，法院只拍卖其中一套房产，另一套房产的产权人也可以向法院申请优先购买权。
在这里指的注意的是，大部分法官在执行房产拍卖的时候，租客来申请优先购买权比申请租约公示更简单。很多时候公告有公示租客的优先购买权，但是对租客提供的租约的措辞却是非常的审慎。
这是因为从司法执行效率来考虑，如果真实占有房产的人最后能顺利拍中房产，那么在买家付完全款后整个执行流程就基本终结了，因为租客本来占有房产，不会再出现房产无法交付买家的问题。但是因为买卖不破租赁的原则，如果一份租约被法院认可，那么是会对房产的拍卖价格造成重大影响的。所以执行局对待租约的态度都是只公示，不认可。拍中后买家对租约有异议可以另行提起诉讼。
如果是租客或共有权人如何在拍卖过程中实现优先购买权呢？
首先要留意法院的公告，一般在房产上到网络平台拍卖前1-2个月左右，执行局是一定要到拍卖的房产门口张贴公告的，公告里就会写明如果有租约和优先购买权的申请需求，可以向执行法院提供材料申请，一般就是写一份申请书阐明事实，然后提供证明材料，比如租赁合同，共有权房产证，居住证明等。优先购买权的申请一般需要在房产拍卖结束前5个工作日向法院执行局提出。
如果通过了申请，就会在公告里面公示优先购买权人的姓名和获得优先购买权的理由。比如像上图所记载的理由就是共有权人。说明这套房是有共有权人的。
优先购买权人在出价的优势上并不大，对于其他竞拍者来说，优先购买权人只有一手的优势。也就是优先购买权人有出跟别人同样的价格的权利，如果两个最高出价人的价格相同，那就由优先购买权人得标。这一手的优势就是在深圳就是普通住宅1-2万，豪宅5-10万。
优先购买权人最大的作用还是针对普通竞买者心理上的威慑。毕竟优先购买权人大概率会是现在这套房产的实际占有人。
一般竞拍人在遇到优先购买权人该如何应对呢？
对于一般竞买人遇到优先购买权人的情况就要特别小心了。首先如果优先购买权人是租客，那么也就意味着公告上肯定会公示租约的信息。这个时候我们就要详细调查租约的内容了。租约是什么时候签订的:抵押前还是抵押后?查封前还是查封后？如果是抵押以后的，有没有抵押权人的同意出租函？租约是否备案？租金是多少？有没有明显低于市场价？租金交付的方式？这些都是我们要提前调查清楚并计算清楚成本的问题。
但是只要有租约，我们就要清楚，如果拍中该房产后就无法直接收房了。只能是通过与租客协商或者到法院另外诉讼来解决问题。这些都会产生成本。上一段对于租约具体细节的调查将决定拍中后解决问题的成本。
如果遇到的优先购买权是因为共有产权人而获得的情况。我们还要区分共有权是哪一种，如果是50%份额并且占有该房产的情况，我都是直接告诉客户朋友认输，因为如果我们拍中了，成本无限高，对方拍中了成本无限低，这个竞争不是一个维度的。如果是双拼房，还要区分是否能分割的双拼，不能分割的也直接放弃躺平。如果是能够分割的还可以竞争一把，价格足够低也可以参与。
