直接结论：二手房交易中契税通常由买方缴纳，个税、增值税由卖方承担，但实践中买卖双方可协商约定最终由谁支付，必须在合同里写清，避免口头默认。
税费归属：
1. 契税：按面积和首套情况，法定买方缴纳。
2. 个税：通常卖方缴纳，满五唯一可免。
3. 增值税：不满二由卖方承担，满二可免。
4. 交易杂费：双方可协商分担。
进一步说明：法定归属和市场实际承担可能不同，不少城市卖方报净得价，最终税费由买方承担，这属于协商结果而非法定强制。关键是签约前算清全部税费并写进合同，避免过户时临时追加。满二满五直接影响卖方税费，谈判时应把税费差额计入总价比较。
实用建议：签约前列清各项税费法定归属和实际承担方，写入合同，满五唯一可省税，按书面约定执行。
此外，满二免增值税、满五且唯一免个税，这些直接影响卖方成本，谈判时可据此协商报价。无论约定由谁承担，都要在合同写明金额和支付方，过户前一次性算清，避免卖家以税费为由临时加价。建议签约前做一次完整税费测算。
小结：法定归属清楚、实际承担写进合同，满五最省税。
签约前做完整税费测算，把各项承担方和金额写进合同。
直接结论：买房前通过不动产登记查询房屋是否抵押、查封，要求卖方出示无抵押证明，合同约定解押责任，有抵押的房子先解押再付款，避免钱房两空。
怎么查：
1. 不动产登记中心查档：显示抵押、查封状态。
2. 要求卖方提供产权证明和解押记录。
3. 合同写明解押期限和违约责任。
4. 大额房款走资金监管，不解押不付全款。
进一步说明：抵押房并非不能买，但必须先解除抵押才能过户，卖方常需买方钱去还贷，风险高，因此要靠监管和条款隔离。查封房更不能交易，查档结果为准，平台标注不能替代。
实用建议：签约前共同到登记部门查档，确认无抵押查封，约定解押责任并走资金监管，有问题不贸然付款。
进一步说明：除银行抵押，还要排查法院查封、异议登记等限制交易状态，这些都会在不动产查档中体现。要求卖方在合同中保证产权清晰并约定解押期限和违约金，房款通过监管账户按节点支付，解押完成前不交付全款，从流程上隔离风险。
小结：查档确认无抵押查封，合同写解押责任，资金监管，不贸然付款。
房款通过监管账户按节点支付，解押完成前不付全款，从流程上保障资金安全。
平台标注不能替代官方查档，以不动产登记结果为准再付款。
直接结论：二手房过户当天买卖双方带身份证、房产证、买卖合同、完税凭证等材料到场，双方本人办理，提前到不动产登记中心核对清单，避免缺件往返。
主要材料：
1. 买卖双方身份证原件及复印件。
2. 房屋所有权证或不动产权证。
3. 网签买卖合同、完税证明。
4. 贷款相关材料（如需）、婚姻证明。
5. 按当地登记中心要求补充其他证件。
进一步说明：材料以当地不动产登记和税务要求为准，提前电话或窗口确认清单；有共有人的需共同到场，委托他人要提供公证委托书。过户前先结清税费、解除抵押，流程才顺畅。
实用建议：办理前向登记中心索取材料清单，备齐原件复印件，双方本人到场，先完税解押再过户，一次办齐。
进一步说明：过户前应先完成税费缴纳、解除房屋抵押，否则登记无法受理。共有产权人、配偶需共同到场，不能到场的提供公证委托。建议提前到当地不动产登记中心或官方渠道核对最新材料清单，避免临期缺件耽误交易。
小结：提前取清单、备齐原件、双方到场，先完税解押再顺利过户。
提前向登记中心核对最新材料清单，共有产权人共同到场，先完税解押。
材料备齐、双方到场，一次办齐避免临期缺件来回奔波。
