直接结论：平台估价和实际成交价一般相差5%到10%，市场偏热时估价可能略低、成交接近甚至超过估价，市场偏冷时成交通常比估价低5%以上，具体以同小区真实成交为准。
差异来源：
1. 个体差异：楼层朝向装修急售程度，算法无法完全体现。
2. 市场行情：上行时买家抢着出价比估价高，下行时议价空间大、成交低于估价。
3. 数据滞后：近期成交可能未纳入估价模型。
怎么利用：看房时把平台估价当区间参考，再翻平台真实成交记录算平均成交单价，用后者谈判更有底气。
实用建议：不要看到估价低就以为能低价拿下，也不要因估价高觉得房子贵；签约前以可查证的近期成交记录作为价格锚点，必要时请中介提供成交凭证。
进一步说明：差值还会随房型变化，好楼层、好朝向、稀缺户型成交更接近挂牌甚至溢价，差楼层、临街、大户型议价空间更大。所以不要拿一个固定差值套所有房子，要回到同户型同楼层去比。如果平台估价明显高于最近成交，说明业主报价偏乐观，谈判空间在成交价一侧；如果估价低于成交，说明行情可能已上行。最稳妥的做法是把近半年成交单价列出来取均值，用这个均值作为自己出价的锚，而不是围着估价或挂牌价转。
房屋买卖双方是可以自行交易交易的，具体的流程步骤有：
一、签订二手房买卖合同： 大家在房产管理部门查询产权情况后，如卖方提供的房屋可以上市交易，那么在买卖双方对房屋坐落位置、产权状况及销售价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，买方就可以交纳购房定金并于卖方签订房屋买卖合同。但是这里有一点需要注意：交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序。
二、提出过户申请： 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，将相关的资料提交后，需要接受房产交易管理部门的审查。管理部门要查验有关买卖双方的证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况不予受理，禁止上市交易。
三、立契： 房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。
四、缴纳税费： 其实二手房过户的话税费的组成是比较复杂的，但是通常来说，买方需要缴纳契税，而卖方需要缴纳个人所得税，此外，根据交易房屋的性质不同，契税的组成也有所差别，比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
五、办理产权转移过户手续： 交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
六、贷款办理： 对贷款的买受人来说，在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续。首先银行需要对买房的资信进行审核，并对准备交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取不动产权证书后，银行将贷款一次性发放。
七、买方领取不动产权证书。
