直接结论：首套房贷额度通常按房价比例（首套首付比例决定）并结合收入流水、征信和评估价综合确定，一般可贷到评估价的相应成数，具体以银行审批为准。
影响因素：
1. 首付比例：首套政策决定可贷成数。
2. 收入流水：月供通常不超过月收入一定比例。
3. 征信记录：有无逾期、负债影响额度。
4. 房屋评估价：贷款按评估价而非成交价。
进一步说明：贷款额度是首付政策、银行流水、征信和房屋评估共同决定的，不是想要多少贷多少。月供占收入比例过高会被认为还款能力不足。建议申请前先自查征信、准备流水，找银行预评估可贷额度，再决定总价，避免看中后贷不足被动。各地首套政策不同，以当地银行口径为准。
实用建议：先问银行首套政策和自身流水可贷额度，备齐征信流水，按可贷额反推预算。
此外，贷款还要看房屋年龄与贷款年限的匹配，收入证明需与流水一致。建议购房前先做银行预审批，确认可贷额度再和卖方谈价，避免签约后贷款不足被迫补首付或违约。各地首套首付比例和利率以当地最新政策为准。
小结：结合首付、流水、征信、评估，先预审批再定预算。
先做银行预审批确认额度，再和卖方谈价，避免贷不足被动。
直接结论：首套房首付比例较低、利率优惠，二套房首付比例和利率通常更高；二套房认定不仅看贷款记录，也看名下房产套数，各地政策不同，购房前以当地住建和银行最新口径为准，提前查清楚再定预算。
认定要点：
1. 首套：名下无房、无贷款记录，首付和利率优惠。
2. 二套：名下有房或有过房贷记录，比例提高。
3. 认房又认贷：结合房产和贷款记录判定。
4. 地方差异：限购城市政策更严格。
进一步说明：改善型换房常涉及二套认定，直接影响首付压力和贷款资格。认房还是认贷、异地房产是否计入，各地口径不一。买房前到银行和不动产登记部门确认自己的套数认定，避免按首套准备首付却被算成二套，造成资金缺口。
实用建议：购房前到银行和当地部门确认首套二套认定，按对应比例准备首付，别凭经验判断。
此外，各地政策随楼市调控调整，购房前务必以银行和住建部门最新答复为准，不要沿用旧经验。
小结：先确认首套二套认定，再按对应比例备首付，避免资金缺口。
买房前多问一句自己属于首套还是二套，预算安排会完全不同。
总之，多核实、留证据、按合同办，是处理房产问题最稳妥的方式。
遇到具体问题，建议结合当地政策和实际房源情况综合判断。
直接结论：征信有逾期记录能不能批房贷，要看逾期严重程度：偶尔一次短期逾期、已还清，影响不大；连三累六（连续三个月或累计六次）、当前还在逾期，基本批不下来。
银行怎么看征信：
银行重点看：当前有没有逾期、近两年逾期次数、逾期时间多长、逾期金额是否大额、信用卡使用率、其他贷款余额。偶尔一次晚还几天、金额小、已经还清，说明情况后银行一般会松口。连续逾期超过九十天、或者有呆账、强制执行记录，房贷基本被拒。
逾期了怎么办：
1. 立刻还清欠款，不要销卡，继续用两年让新记录覆盖；2. 找银行开非恶意逾期证明；3. 两年内保持良好信用，不要再逾期；4. 降低信用卡使用率，不要总刷爆；5. 申房贷前不要乱点网贷查询，查多了征信花；6. 可以增加共同还款人（父母），提高审批概率；7. 选审批宽松的银行，不同银行尺度不一样。
最后提醒，征信报告每年免费打两次，提前发现问题提前处理。
另外，逾期记录还清后五年自动消除，不必过度焦虑。
另外，保持好信用。
记住，提前查征信。
实用建议：买房前半年就去打一份自己的征信报告，发现问题提前处理。不要等到签合同贷款时才发现批不下来，定金都退不回。
