房产证还没有下来的房子交易方式：
一、刚交了首付款，还没有办理按揭 ；
这种情况就是开发商还没有到房管局备案，是最好处理的。 买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将老的购房合同收回即可。 然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样，房管局备案就直接写买方的名字，银行按揭也是买方自己去办理即可，房产证下来就直接是买方的名字了。
二、正在还房贷，还没有交房 ；
方式一：直接更名 流程：
1、卖方将银行的贷款还清；
2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同；
3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续；
4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。
需要注意的是：
1、房子必须还清银行贷款；
2、更名必须取得开发商的同意；
3、买方不能再按揭了，必须全款购买。 这种方式的优点是手续比较简单，而且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。 从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。
方式二：双方约定等房产证下来再过户 这种方式就属于二手房买卖了，因此要缴纳的税费也是比较多。 房屋尚未依法登记领取权属证书的，需在依法登记领取权属证书后方可过户。
在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。
北京房产过户贵父母需要父母有北京购房资格（俗称：房票）先，北京购房资格条件是：
1、购房者须具有合法有效的身份证和户口薄等身份证明。
2、不论是新房还是二手房，外地户口的购房者只能购买一套。
3、购房者必须有达到购房款总额三成比例的首付款。
4、购房者的家庭成员必须在外地没有购房记录。
5、购房者必须信用良好，收入稳定。
如果是外地人想要买房的话，还需要满足这些条件：
1、在北京连续满五年纳税证明(指个人所得税)或者在北京连续满五年的社会保险证明。
2、有北京合法有效的暂住证;北京暂住证有效期为6个月，因此购房者买房时暂住证不能过期。
3、购房者在北京没有房屋，如果已经结婚，夫妻双方在在北京没有房屋;外地人在北京限购一套住房。
4、身份证、结婚证和户口本。
珠海房产过户流程步骤有：
1、房产过户流程售房者要购房者进行产权调查。包括审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。
2、房产过户流程房屋买卖双方签订购房合同，详细签订房价，付款方式，交房时间和定金多少。房地产管理部门核实申报的销售价格，并根据需要对转让的房屋进行现场勘查和评估；
3、中介公司帮购房者到相关银行办理贷款手续。贷款申请时间比较严格，时间多数为半个月，当然每个地区不一样。较后待银行审批后，获得同意发放后，开始办理过户手续。房产过户的当事人按照规定缴纳有关税费。由相关房地产管理部门核发过户单。在办理上述手续后，双方当事人应凭过户手续，并依照《中华人民共和国房地产管理法》的规定领取房地产权属证书①房屋所有权证书；②买卖合同（原件）；③双方当事人身份证原件及复印件；④房屋所有权登记申请书（收件窗口领取）。
惠州房子过户给子女费用，要根据过户方式不同，费用也不同，分别是：
1、父母将房屋赠与给子女（不要求子女有购房资质），税费是三个点的契税和万分之五的印花税；
2、父母将房屋买卖给子女（要求子女有购房资质），按照正常买卖税费的一半来缴纳税费；
3、父母讲房屋继承给子女（要求父母过世以后），不需要交税费，只需要过户服务费用。
上海二手房交易过户流程是：
1、签定金合同(注:约定时间网签或直接网签)
2、签网签(上海市房屋买卖合同)
3、上家若有贷款预约还贷(根据各家银行的还贷规定时间为准) 上家到银行拿结清证明(过户前注销)
下家付首付款(付款方式与时间双方协商而定)申请办理贷款银行审核通过
4、双方至交易中心办理审税 过户(5个工作日下家缴税)当日领取产权证与抵押证。
5、银行收到抵押贷款后放款至上家银行账户，下家收到全款后交房(双方至物业公司交接并结清物业费、水、电、煤气、有线电视等费用)。
上海二手房交易过户注意事项有：
一、确认产权的可靠度
注意事项
1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；
2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；
3.一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
二、考察原单位是否允许转卖
注意事项
1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；
2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；
3.一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
三、查看是否有私搭私建部分
注意事项
1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；
2.是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；
3.阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
四、确认房屋的准确面积
注意事项
1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；
2.产权证上一般标明的是建筑面积；
3.最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。
五、观察房屋的内部结构
注意事项
1.户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；
2.管线是否太多或者走线不合理；
3.天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
六、考核房屋的市政配套
注意事项
1.打开水龙头观察水的质量、水压；
2.打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；
3.确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；
4.观察户内、外电线是否有老化的现象；
5.电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；
6.煤气的接通情况，是否已经换用天然气；
7.小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；
8.冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
七、了解装修的状况
注意事项
1.原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；
2.了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
八、查验物业管理的水平
注意事项
1.水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；
2.观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；
3.小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；
4.小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。
九、了解以后居住的费用
注意事项
1.水、电、煤、暖的价格；
2.物业管理费的收取标准；
3.车位的费用。
十、追溯旧房的历史
注意事项
1.哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；
2.哪些人住过，什么背景，是何种用途；
3.是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案；
4.是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。
十一、了解邻居的组合
注意事项
1.好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣服和生活规律判断人的社会层次；
2.拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心；
3.与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。
十二、算计一下房价
注意事项
1.自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值；
2.委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；
3.银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。
十三、二手房按揭的条件
注意事项
1.年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可；
2.能提供稳定的收入支付本息的证明；
3.愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押；
4.所购房屋产权所属是否真实可靠；
5.支付有关手续费。
十四、请律师
注意事项
1.二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠；
2.建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。
十五、找代理行
注意事项
1.代理公司的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证；
2.在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失?代理行的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手房?
十六、考察代理公司是否可靠
注意事项
1.有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书；
2.资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。
十七、及时了解政策、程序、费用上的变化
注意事项
1.要注意报纸上的新消息；
2.向律
