房产证还没有下来的房子交易方式：
一、刚交了首付款，还没有办理按揭 ；
这种情况就是开发商还没有到房管局备案，是最好处理的。 买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将老的购房合同收回即可。 然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样，房管局备案就直接写买方的名字，银行按揭也是买方自己去办理即可，房产证下来就直接是买方的名字了。
二、正在还房贷，还没有交房 ；
方式一：直接更名 流程：
1、卖方将银行的贷款还清；
2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同；
3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续；
4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。
需要注意的是：
1、房子必须还清银行贷款；
2、更名必须取得开发商的同意；
3、买方不能再按揭了，必须全款购买。 这种方式的优点是手续比较简单，而且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。 从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。
方式二：双方约定等房产证下来再过户 这种方式就属于二手房买卖了，因此要缴纳的税费也是比较多。 房屋尚未依法登记领取权属证书的，需在依法登记领取权属证书后方可过户。
在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。
广州房子过户费根据过户方式不同过户费用也不同，分别是：
第一种：赠与房产。按照我国的规定需要缴纳：契税、房产价值评估费、公证费以及过户费用。总房款的3%的契税；
第二种：继承房产。继承只能发生在百年之后，继承是最经济快捷的途径，因为我国还没有开征遗产税，办理房地产继承过户需要产生一定的费用，主要包括房地产继承权公证费用、房屋评估费用及房地产过户费等，其他税费全免。也就是1万块钱左右的房屋评估费和公证费就能过户。
第三种：买卖房产。房子买卖办理过户的主要费用有增值税、个人所得税和契税三种。按照现时法规，房产满五年，增值税是免征的，同时个税也免征，只需要缴纳1.5万的契税和产权转移登记费，也就是1万5左右就能过户。如果房产未满5年就需要缴纳前面所提的税费所以，对于证满5年的房子来说，通过买卖的方式转让房子是一种比较划算的方法。
郑州二手房过户流程是：
1、签约
买卖双方对于价格、付款方式、面签时间。过户时间，交房时间的约定。合同无误后核验卖到房子有无抵押，查封。如无问题可以支付定金给卖方（买方需提前审核购房资质，贷款成数与征信问题）；
2、面签
评估报告递送银行后买卖双方去银行帮买方申请按揭贷款。买方需准备身份证明证件以及无房证明、银行流水、征信报告、收入证明。（收入证明需大于月供+负债的2.2倍）；
3、网签+过户
银行批贷后买卖双方带好各自证件进行网签-缴税-过户流程。 可以选择首付监管或存管，过户后首付支付给卖方；
4、抵押放款
过户后银行通知买方进行抵押，抵押后剩余尾款银行直接支付给卖方；
5、交房
买方收到尾款后，买卖双方进行物业交割。确定水电气暖及物业费无拖欠后支付剩余物业交割保证金。 （如卖方房子项下有户口，需提前预留户口迁出保证金）。
郑州二手房过户费用：
1、契税
个人90平以下的住宅，首套和二套的税率均为1%；
个人首套购买90平以上的住宅，税率优惠为1.5%，二套税率优惠为2%；
个人三套及以上住宅，不区分面积，税率均为4%。
2、增值税
普通住宅房产证（或以契税发票时间）满两年的（含2年）免征；
普通住宅房产证（或以契税发票时间）不满两年，全额征收核定价*5.6%；
3、个人所得税（之前说的差额税）
普通住宅房产证（或以契税发票时间），满五年且为出售方家庭唯一住房，免征；这里需要注意：是以家庭为单位，如果离婚男方或者女方也是单独认定为家庭的。除以上情况外按核定价的1%征收，也可按（现核定价-原核定价）X20%征收；这个纳税义务人选择最优惠、最适合自己的即可。
4、产权登记费：成套住宅：80元/套。
南京买卖二手房税费包含：契税、增值税、个人所得税和工本印花税等，契税的支付方在于买方，有一个门槛的要求，比如说住宅的面积在90以下的那么契税就是整个房款的百分之一，而住宅面积在90以上的那么税率就是总房款的百分之一点五。增值税是卖方提供的，一般的税率都是保持在百分之五。个人所得税取决于房产证的日期是否有超过五年，超过五年可以免征收个人所得税。
