济南法拍房购买方式和流程:
第一步:筛选房源
目前我们正规的法拍平台一共有七个,分别是:淘宝、京东、公拍网、人民法院诉讼资产网、中国拍卖行业协会网、工商银行融E够、北京产权交易所。所有的法拍房源均只在这7个平台上面进行拍卖,千万不要相信那些中介告诉你什么的协议房、什么内定房,都是骗你的。其中淘宝和京东这两个网站上面的房源就能够占据法拍房法院的9成以上,当然其余的网站也可以看一看,说不定会有惊喜。之前长沙有个大神就是在公拍网上以260万的底价购买到了湘江一号的260平大平层,成功捡漏100多万。
第二步:尽调
这也是购买法拍房最关键的一步,这涉及到法拍房最重要的“司法”问题,所有的风险也就是来源于对于房子的尽调没有做好,换句话说,只要做好尽调,了解清楚房源的所有信息,那么法拍房的风险也就不复存在。
首先,在网上查看该房屋的法院公示信息,对该套房屋有一个大概的初步了解,比如有没有租约,案件的性质,有没有人住,是否多方查封等等,原则上来说,有租赁的,有强占的,属于公寓楼的,继承得来的直接pass。
其次就是实地看房了,看看小区环境,房屋的品质,是否还有人居住,建议是一定要亲自实地去看看!之前出现过买的精装变毛坯。
实地看房的时候去物业调查一下房屋的水电,燃气,物业费的欠费问题,包括租赁也可以去物业查询,如果发现属于恶意租赁,那么恭喜你,碰到贵人了,考虑下换啥车吧。如果是学位房,实地看房的时候也需要去所配套学校确认一下学位是否已经使用。
最后就是在房屋交易中心调出产调表,查一下产权是否清晰,是否有证,是否有未缴纳的税费,是否有多方查封,多方抵押,最重要的是否有关联抵押,如果有关联抵押,那么你这个房子过户时间可能就需要半年以上了,最后打电话给法院查询案件性质。
到这里这套房子里里外外我们全部查清楚了,我们把所收集的信息归总,进行一个评估,看本套房屋的已有瑕疵是否能接受。
第 三步:竞拍
竞拍报名首先就要准备好保证金,保证金一般是房款的10%到20%。
注意:保证金是直接冻结在你自己的账号上,不经过任何人的手。像淘宝就可以用支付宝,京东就可以使用小金库,其他的网站基本就是网银了。
其次,如果需要贷款的话,那我们就需要在开拍之前就查好自己的征信报告,如果房子拍下来,而银行又因为你的征信不能正常放款,从而导致的毁拍,你的保证金是会被没收的,并且如果下次竞拍和本次竞拍价格有差价,差价也得你承担。
其次在竞拍过程中,我希望你们能保持理智清醒,果断坚决,最好能有个好朋友或者家人在旁边拉你一下,防止上头。
第四步:过户
这也是购买流程的最后一步了,离成功只有一步之遥。
首先咱们需要打房款到法院公账上,一般法院要求十天之内就需要付完全款,那我们就要把握好时候,按时汇入房款,法院收到就会出具拍卖成交确认书,执行裁定书,协助执行书。
咱们拿到这三书之后,首先去法院办理解封手续,其次去银行、房管局办理解压手续,在办完手续之后带着手续去税务局缴纳相应税费,最后携带好所有资料去过户即可。整个流程大概是35个工作日。需要跑个7到8次。
东莞法拍房购买条件是购买人要有东莞购房资格,符合东莞限购条件,具体的是:
东莞市住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区(以下简称“限购区域”),本市户籍居民家庭在限购区域内拥有2套及以上住房的,暂停向其销售限购区域内的新建商品住房,非本市户籍居民家庭在限购区域内拥有2套及以上住房的,暂停向其销售限购区域内的商品住房(含新建商品住房和二手住房)。非本市户籍居民家庭在限购区域内购买第1套、第2套商品住房,需按原政策标准提供社会保险费或个人所得税缴纳证明;《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(东建〔2022〕4号,即“莞七条”)中的二(三)孩家庭可新增购买1套住房、“双(多)证房”认定为1套住房等政策仍适用于限购区域。除上述限购区域外,东莞市其他区域暂停实行住房限购政策,居民家庭在非限购区域购买商品住房,无需进行购房资格核验。
青岛法拍房购买是需要有二手房购房资格为前提,青岛法拍房购买流程是:
1、竞买人可通过“淘宝网-司法拍卖”(
https://sf.taobao.com/item_list.htm)或“京东-司法拍卖” (https://auction.jd.com/sifa_list.html)(主要的法拍房产平台就是京东和淘宝),筛选好相关条件(包含所在地市、区、价位、拍卖阶段、拍卖日期、房产类型等条件),通过网页浏览,锁定自己比较有意向的房源(鉴于法拍的不确定因素较多,建议找多个房源备选)。
2、竞买人在法院公示的信息中留意看样人电话,可自行预约看房时间,也可通过专业公司预约(公司业务人员联系组织看样人,确定好具体看样时间,提前通知竞买人过去实地看样)
3、竞买人在实地看样后,如果对该房产不满意,可继续留意其他房产。如果竞买人对该房产各项比较满意,可以与专业公司签订相关协议(全程服务或单项服务)交纳相关费用后,专业公司将对该房产的交易税费、过户、抵押查封情况、土地信息、上手交易来源等信息进行详细、精准调查,并保证调查内容的真实、准确。4、调查结果显示该房产没有其他高额税费,能够正常过户,竞买人可以准备保证金及其他资料,在开拍当天通过支付宝、余额宝或网银缴纳保证金,报名参拍。(如客户没有交过保证金,报名不顺利,可以来专业公司,现场指导报名,专业公司也提供免费的报名及竞价指导)
5、该房产竞争激烈或其他各种原因导致竞买人未拍到,可继续留意其他房产(全程服务的客户一直服务到客户拍到房子,过完户之后,服务才会终止)。如果竞买人顺利拍到心仪房产,若选择全款,在公告公示的时间内,支付尾款,等法院出具相关手续,专业公司有权证部门协助客户进行过户手续。若竞买人选择按揭贷款,需提供个人贷款资料(包括身份证、户口本、结婚证、个人详版征信、银行流水、房屋查询证明、收入证明),与专业公司签订相关贷款协议,交纳相关贷款费用后,专业公司负责对接评估公司及银行进行评估及面签工作(面签需要客户本人及配偶同时在场,单身或离异需要本人在场)。
6、竞买人资料齐全,资质符合的情况下,一般5个工作日内可以安排网签,网签后放款。7、银行放款及首付款都打入法院指定账户后,10个工作日内(每个法院情况不一样,一般都是一周左右)法院会主动联系竞买人,约定具体时间去法院签并领取相关法律文书。
8、专业公司权证部门工作人员协助竞买人办理该套房产的相关解封、解押、交税、过户等手续。
9、不动产权证领取后,如果竞买人按揭贷款,则需要该不动产权证书进行银行抵押(有相关银行的人员负责整理抵押资料、竞买人本人出席签字),抵押后整套服务结束。如果竞买人是全款购买,则领取过不动产权证书后,服务结束。
北京法拍房税费包含:
一、如果法拍房是个人房产;
税费如下:
卖方税:
1、个人所得税:(评估价-原价)*20%或评估价*3%。
2、增值税:(评估价-原价)*5.5%或评估价*5.5%。
3、土地增值税:(评估价-原价)*30%至60%或评估价*30%至60%。(注:此点税率为四级累进,按差价越大税率越高,税率分别是30%、40%、50%、60%)
买方税:
1、契税:评估价*3%。双方税:各一仟左右。
二、如果法拍房是公司名下房产
卖方税:
1、增值税:(评估价-原价)*5.5%。
2、土地增值税:(评估价-原价)*30%至60%。(注:此点税率为四级累进,按差价越大 税率越高,税率分别是30%、40%、50%、60%)
买方税:
1、契税:评估价*3%。
双方税:各一仟左右。
珠海法拍房税费包含:
1、契税:买受人承担,居住房屋个人1.5%、单位3%,非居住房屋3%;
2、合同印花税:0.03%。权证印花税:5元/本。登记费:住房每套80元、非住房每套300元,这三项税费都是由买受人承担;
3、公证费:50万元以下部分,按房价的0.3%,不足200元按200元计;50万—500万按0.25%;
4、交易手续费:每平方米3元,全部由开发商承担;
5、抵押登记费:纯公积金贷款100元,组合贷款及商业贷款200元;
6、贷款保险费:买受人承担,贷款额*0.05%*贷款年限。预告登记费用50元每件。
沈阳法拍房查看房源的渠道有:
1、人民法院诉讼资产网:
https://www.rmfysszc.gov.cn/
2、淘宝网阿里拍卖:https://sf.taobao.com/
可直接在淘宝APP上阿里法拍频道浏览,对有意向的房源可以关注;也可以下载阿里拍卖App,浏览更方便。
3、京东拍卖:
https://auction.jd.com/sifa.html
可直接在京东APP上京东拍卖频道浏览。
4、中国拍卖行业协会
https://sf.caa123.org.cn/index.html
5、公拍网https://www.gpai.net/sf/
6、工行融e购
https://gf.trade.icbc.com.cn/assethandle/sfpmIndex.html
7、北京产权交易所
https://otc.cbex.com/index.html