小产权房交易是不受法律保护的,但是买卖合同是受法律保护的;
1、原则上小产权房转让合同为无效合同
小产权房作为在农村集体土地上建设的房屋,按照房地一体原则,房屋转让势必伴随着土地使用的一并转让。而根据我国土地管理法规定,除依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的外,农村集体土地使用权不得用于出让、转让或出租用于非农业建设。因此,通常情况下,小产权房转让合同因为违反了法律规定而被认定为无效。仅在农村宅基地上建造房屋,而又卖给了同村集体组织成员的情况下,方才被认定为有效转让。我们大多数通过购买小产权房进行安家的人来说,要面临着转让合同无效带来的法律风险。
2、判定卖房人收回房屋还是认可购房人占有、使用的权利
现实中小产权房数量众多,买卖交易普通存在,已经成为提供住房的一种补充形式,根据相关法律规定,买卖行为通常被判定无效,一般而言,合同被认定无效后,双方能相互返还的则应返还,有些消耗品等可能无法原物返还的可折价补偿。于小产权房合同效力及后续处理问题,实践中有几种观点:
一是对合同做无效处理,但不能简单地判定返还原物,应综合考虑双方的过错、出卖人收回房屋的获利、购房人返还房屋的损失、区位房屋重置等各方面因素,平衡双方的利益关系,避免失衡,维护公平。
二是基于诚信信用原则、公平原则、房产价值的波动及市场交易秩序的稳定等因素,则对合同效力不做表态,认可购房人继续占有、使用房屋的权利。
三是综合前述观点,若未实际履行,购房人还未实际占有、使用房屋,则采取上述第一种处理意见;若购房人已经实际占有、使用该房屋,则采取上述第二种处理意见。
笔者认为,小产权房买卖合同,应综合实际履行阶段、区位房屋重置、合同无效成本等情况综合判断,若做无效处理给当事人造成的利益影响较小,则原则上做无效处理,双方返还原物;若返还原物将对当事人造成的影响较大或一方已无法返还原物,如卖方已经破产或者并无财产进行返还,则不宜对合同效力做认定,认可购房人继续占有、使用房屋的权利,待日后政策层面对小产权房的后续处理有明确的意见后,再做处理。当然这其中的分寸拿捏,则考验着裁判者的智慧。
房屋过户需要拿的证件有:
一、买方需要准备的材料:
1、购买人、共同购买人及其配偶身份证件;
2、购买人家庭户口簿,包括首页、本人页、变更页、配偶页、家庭成员未成年人页;
3、婚姻证明;
4、其他:
①军人或现役武警家庭需提供身份证;士兵证/军官证/警官证;体现军官证和身份证同一人、部队驻地的证明;
②外籍人士需准备:护照、译本公证;
③台湾居民需提供户籍本。
二、卖方需要准备的材料:
1、出售人及共有权人的身份证;
2、出售人家庭户籍证明;
3、婚姻证明;
4、不动产权证书或房屋所有权证、国有土地使用证、契证;
5、其他:
①若是公司产权,则需提供:房屋权属证书、营业执照副本原件、法定代表人身份证(复印件加盖公章)、授权某员工来办理售房事宜的授权书原件1份加盖公章、代理人身份证明原件、公司账户、余杭区房屋还需提供公司章程及股东会决议(主城、萧山不用)、公司公章;
②军人或现役武警家庭需提供身份证;士兵证/军官证/警官证;体现军官证和身份证同一人、部队驻地的证明;
③外籍人士需准备:护照、译本公证;
④台湾居民需提供户籍本。
贷款的房子过户给别人流程是先还清贷款,还贷款的方式有三种:
第一、卖方有能力还贷的,先卖方还清贷款,注销抵押,然后再交易过户。
第二、卖方没能力还贷的,而买方有能力的,可以协商让买方先还清贷款,然后再交易过户。这种方法对买方有一定的风险性,不过可以通过有诚信有资质的中介公司并要求卖方做公证委托等来消除风险。
第三、买卖双方都没能力或不愿意还贷的,可以通过找第三方专门的担保公司,由担保公司还清贷款再交易过户,然后再还钱给担保公司,不过这需要一笔担保费用。 然后办理过户手续,买家再办理按揭,这样就相当于贷款从卖家转到买家了。