买新房子找中介好还是直接去售楼部好？

买福利房的风险有：

一、政策风险
福利房是由政府或国有企业提供的优惠住房，其政策依据可能会随着国家政策的变化而调整。一旦政策发生变化，福利房的供应、价格、购买条件等方面都可能受到影响。因此，购买福利房需要关注政策变化，了解相关规定，避免因不了解政策而遭受损失。
二、产权风险
福利房的产权归属问题可能会存在风险。一些福利房的产权证书可能未能及时办理，导致购买者无法获得完整的产权。此外，一些福利房可能存在产权纠纷，例如原房屋所有者的遗产继承问题、房屋拆迁补偿问题等。因此，购买福利房时需要了解产权情况，确认产权归属，避免产权纠纷。
三、房屋质量风险
由于历史原因，一些福利房可能存在房屋质量不佳的问题。这些房屋可能存在安全隐患，如建筑结构问题、消防设施不全等。因此，购买福利房时需要了解房屋质量情况，最好能够请专业人士进行检查，确保房屋质量符合要求。
四、配套设施风险
福利房的配套设施可能存在不完善的风险。一些福利房可能位于较为偏远的地段，周边配套设施不够完善，如交通不便、商业设施缺乏等。这会给购买者带来生活上的不便，增加生活成本。因此，购买福利房时需要了解周边配套设施情况，考虑生活便利性。
五、购房资格风险
购买福利房需要具备一定的购房资格。不同地区、不同性质的福利房对购房者的资格要求不同，如有的要求购房者具备一定的工作年限、户籍地限制等。如果购房者不具备相应的资格条件，可能会导致无法购买福利房。因此，购买福利房前需要了解相关购房资格要求，确保自己具备购买资格。
六、购房流程风险
购买福利房需要按照一定的流程进行申请和审批。在购房过程中，一些购房者可能会忽略某些环节或提供虚假材料，导致购房流程受阻或被取消。因此，购买福利房需要了解购房流程，按照规定程序进行申请和审批，确保购房过程的合法性和有效性。

房贷利率下降的影响有：

1. 房屋购买力增强：房贷利率降低意味着每月还款金额减少，这使得更多的人有能力购买房屋。房屋购买力的增强可能会推高房价，因为更多的购房者进入市场。
2. 贷款申请增加：低利率使得借款更加吸引人，因此可能会有更多的贷款申请。这可能导致银行和其他贷款机构面临更大的贷款需求，并可能改变他们的贷款批准标准，以适应市场需求。
3. 房地产市场繁荣：房贷利率降低通常会导致房地产市场的繁荣。更多的人购买房屋，这可能会导致房地产价格上涨。此外，较低的利率也可能鼓励房地产开发商加速建设新房。
4. 经济活动增加：房地产行业是一个庞大的产业，涉及到许多其他行业，如建筑、金融和零售。房贷利率降低可能会增加这些行业的活动，从而推动整体经济增长。
5. 通货膨胀压力：如果大量的人开始购买房屋，这可能会导致通货膨胀压力上升，因为这会增加对商品和服务的需求。如果物价普遍上涨，政府可能会采取措施控制通货膨胀。
6. 储蓄减少：低利率使得储蓄的吸引力降低，因为存款产生的利息较少。这可能会导致人们减少储蓄，转而增加消费或投资。
7. 债券市场影响：债券市场是由发行和交易债券的场所构成的，这些债券通常由政府或公司发行。房贷利率降低可能会对债券市场产生影响，因为债券的收益率通常与利率相关。低利率可能会导致债券价格上涨和收益率下降。
8. 对未来经济的影响：房贷利率降低对未来经济的影响取决于许多因素，如政策制定、市场动态和经济状况等。如果政府认为低利率导致了过度借贷和金融不稳定风险增加，可能会采取措施调整政策。