小产权房交易是不受法律保护的,但是买卖合同是受法律保护的;
1、原则上小产权房转让合同为无效合同
小产权房作为在农村集体土地上建设的房屋,按照房地一体原则,房屋转让势必伴随着土地使用的一并转让。而根据我国土地管理法规定,除依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的外,农村集体土地使用权不得用于出让、转让或出租用于非农业建设。因此,通常情况下,小产权房转让合同因为违反了法律规定而被认定为无效。仅在农村宅基地上建造房屋,而又卖给了同村集体组织成员的情况下,方才被认定为有效转让。我们大多数通过购买小产权房进行安家的人来说,要面临着转让合同无效带来的法律风险。
2、判定卖房人收回房屋还是认可购房人占有、使用的权利
现实中小产权房数量众多,买卖交易普通存在,已经成为提供住房的一种补充形式,根据相关法律规定,买卖行为通常被判定无效,一般而言,合同被认定无效后,双方能相互返还的则应返还,有些消耗品等可能无法原物返还的可折价补偿。于小产权房合同效力及后续处理问题,实践中有几种观点:
一是对合同做无效处理,但不能简单地判定返还原物,应综合考虑双方的过错、出卖人收回房屋的获利、购房人返还房屋的损失、区位房屋重置等各方面因素,平衡双方的利益关系,避免失衡,维护公平。
二是基于诚信信用原则、公平原则、房产价值的波动及市场交易秩序的稳定等因素,则对合同效力不做表态,认可购房人继续占有、使用房屋的权利。
三是综合前述观点,若未实际履行,购房人还未实际占有、使用房屋,则采取上述第一种处理意见;若购房人已经实际占有、使用该房屋,则采取上述第二种处理意见。
笔者认为,小产权房买卖合同,应综合实际履行阶段、区位房屋重置、合同无效成本等情况综合判断,若做无效处理给当事人造成的利益影响较小,则原则上做无效处理,双方返还原物;若返还原物将对当事人造成的影响较大或一方已无法返还原物,如卖方已经破产或者并无财产进行返还,则不宜对合同效力做认定,认可购房人继续占有、使用房屋的权利,待日后政策层面对小产权房的后续处理有明确的意见后,再做处理。当然这其中的分寸拿捏,则考验着裁判者的智慧。
二手房面签流程:
1、买卖双方当事人持相关申请材料办理转移登记手续;
2、录入、校验房屋信息;
3、办理交易资金监管手续;
4、协商合同的相关条款内容;
5、签字确认。
二手房面签注意事项:
1、确保征信无问题; 任何人贷款,银行都会查询贷款人的征信状况。一般来说贷款银行可以通过内部有渠道直接查询您的征信记录,工作人员还会就其中几点单独询问你。如果说您之前的其他贷款有逾期的现象,会问是什么原因。还有的申卡、申贷记录太多,也会有一定的负面影响,建议面签前先准备几个合理理由。
2、亲自到场面签; 面签是贷款的重要一步,这时候不能有任何的信息错误,银行会要求当事人亲自到场办理,的目的就是要核实借款的相关信息。尤其是关于二手房买卖双方的姓名、住所、联系方式等基本情况都应该在购房合同里写明。所以借款人必须亲自到场,不能委托。
3、相关材料要真实; 在贷款人向银行提交材料的时候,一定要提交真实的材料。面签的时候也会涉及到这些问题,银行工作人员会就您的工作情况,薪资情况与您进行沟通。如果面签的时候,你的回答与申请资料上相差较大,那么会被银行认为有骗贷嫌疑,所以建议大家要对自己填过的资料心里有数。
4、查明房产基本情况; 二手房的产权式购买二手房经常会出现问题的地方,在双方签署合同之前,购房者还要亲自进行产权的确认,产权确认十分重要。你需要在卖方或者中介的陪同下,拿着房产证到当地房地产交易中心进行产权状况核实,核实后才能和卖方签署正式的商品房买卖合同。
5、明确房款支付方式和支付时间; 房款支付同样也是一个大问题,其中会涉及带贷款的方式,支付的方式,支付的时间等问题。如果买方采取贷款方式支付房款的,要明确首付款的比例、支付时间及买方的贷款额度。另外,贷款有商业贷款和公积金贷款以及组合贷款几种方式,而每种方式所需要的周期是不同的。卖方要根据自己的实际需要,慎重选择。
房子贷款期间可以过户给子女,过户的方式是:
1、自己还清贷款,然后再过户给子女;
2、去银行做转按揭,将还款人转成子女的名字;
房子过户给子女的方式有两种:
1、通过正常的买卖过户过户给子女,这种适用于父母的房子持有超过了5年时间的情况;
2、通过赠与的方式过户给子女,这种适用于父母的房子持有没有超过五年的情况。