东莞二手房买卖流程是:
一、诚意金(意向金)
当看中房之后,很多经纪人都会建议客户下个诚意金(意向金),但真真正正用到诚意金来跟业主谈价的其实不多。一般诚意金除了能作为跟业主谈价的筹码,也是经纪人判断购房人是随意谈价,还是真正意愿的反映(可能不该讲的也讲了)。所以看房的过程中请不要动不动就谈价,这样会增加互相的不信任,增加不确定因素,也希望同行的朋友们多拿出真心来对待客户,大家都不容易。
二、购房资质及房屋查册
鉴于目前有很多城市依然有限购政策,所以购房资质的查验是必须的,购房人在签合同之前一定要先查征信,以前很多人都是征信出问题而最终造成贷不了款,连定金都拿不回来。
房屋查册就是要查一下房屋是否有抵押、查封等问题,如果出现查封的情况,一定要解封了在签买卖合同,或者在备注写清楚,定金也不建议给超过5%,房龄比较久的可能信息存在错误,业主在确定自己的房没问题但查册表显示查封等情况,建议到当地房管局调档查询。
三、签房屋买卖合同/定金/中介费
一般房屋买卖合同都是格式化合同,涉及到中介公司的都是三方合同。签署的时候要注意3个方面:1、买卖双方的身份信息和房产信息准确。2、买家、业主、中介三方协商好的内容一定要在合同里体现出来。3、合同期限和违约条件必须清晰。4、自己持有的那份合同,填充内容要清晰。
定金和订金很多人会搞错,已经确定成交的必须是定金,如果是订金就未必能拿到违约赔偿了。业主收到定金之后必须要给定金收据给买家。
买家需要注意的是,中介费无论是费点还是支付时间都可以协商,一般大公司要求比较严格,签买卖合同当天就要收取。
四、网签
网签是房管局出具的房屋买卖合同然后上传回房管局交易系统,对整个交易过程最重要,也是把房屋锁定的一个操作。如果网签不了就必须查出原因来了。
五、按揭/业主赎证
按揭流程比较复杂,贷款方式有三种:商业贷款、公积金贷款、组合贷款。任何贷款方式都有按揭专员全程协助,业主只需要提交资料,然后签署简单的相关文件就可以了。但买家作为贷款人签署的文件比较多,主要注意还款方式是等额本金还是等额本息。签按揭合同的时候,按揭专员会进行讲解,如果有不明白的要当场询问,或者做一下记录。
赎证是可以和按揭同步进行的,这是要业主向贷款银行申请提前还款,并按照银行提示还款及到房管局办理涂销抵押登记(现在新推出的“带押过户”可替代赎证手续)
六、交税/过户/出新房产证
现在的过户交税手续相对比较简便,基本上所有城市都可以同时办理,注意交税一定要到税务指定窗口办理,不能将钱交给其他人!曾经有人吃过这样的亏,因此特意提醒!
出新房产证一定要当场核对房产证信息是否正确。
七、交房
交房的时候一定要交接好水、电、煤气、暖气(部分城市没暖气)、物业费、维修基金、房屋内部状况等这些情况必须要做完才算交接完成。
宁波二手房过户流程是:
第一步,买卖双方经房产中介撮合后,签纸质合同、合同网签,买方付定金。如在限购圈内买房,买方需打出限购证明。
第二步,房管部门完成合同网签备案。买卖双方约定时间由中介陪着到行政服务中心办过户、交税,买方付首付款。卖方如还有按揭或抵押贷款,需先结清贷款。
第三步,过户完成、不动产权证办出,去银行申请按揭贷款。
第四步,按揭放款,买卖双方办理交房手续。
1、 服务费
住宅6元/平方米,如果是房改房、经济适用房、安居房,则按3元/平方米收取,非住宅10/平方米。
2、 登记费
普通二手房住宅类为80元/套,非普通二手住宅按评估值的0.4%收取。
3、 土地收益金
房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取,按房屋正常成交价的2%计算征收。
4、 核档费
费用金额为50元/宗。
5、 契税
一般各地税率都为3% ,按交易成交价格计算征收,但个人购买自用普通住宅按 1.5%征收;拆迁居民因拆迁重新购置二手房的,对相当于拆迁补偿款的部分免征契税,成交价格超过拆迁补偿款的,对超过部分征收契税。
6、 印花税
税率1‰,按正常交易成交价格计算征收。
7、 增值税
计算标准为普通住宅过户不足2年的,征收金额为交易全额的5.55%,2年以上的免征增值税;非普通住宅不足2年的为交易全额的5.55%,2年以上的为差额的5.55%。
8、个人所得税
所购房屋不满五年上市交易或者该出卖房屋不是唯一住房时收取,税率为20%,按财产转让所得计算征收;若原购房发票丢失等,按已成交价格的1%征收。
9、 评估费
按房屋评估价的0.5%收取。
惠州房屋买卖契税最新标准是:
首套90平以下1%,90平以上1.5%;
二套90平以下1%,90平以上2%;
三套起,全部是3%。
上海房产过户需要的材料有:
1、卖方
原始资料包括(若是):买卖合同、购房发票、契税单、遗产继承的有遗产公证书、赠与的有赠与公证书、动迁安置的有动迁协议书(多项)、售后工房(即原为使用权后购买的产权,购房合同及专用票据等)、其他情形的相关其他材料。
2、买方: