卖房挂牌价，建议参考同小区最近3个月的真实成交价，然后根据自己房子的优缺点调整，最后加5%-10%的议价空间。不要定太高，不然挂很久都卖不掉。
具体怎么算：
1. 先找同小区同户型、同楼层的最近成交价。这个是真实的市场价，比挂牌价准。可以在房源平台的成交记录里查，或者找附近中介问问。
2. 对比自己房子和成交的那套，加减调整。比如你家楼层好、装修新，就加5%-10%；如果临马路吵、装修旧，就减5%-10%。调整完就是你的心理底价。
3. 最后加5%-10%作为挂牌价，留议价空间。因为买家一般都会砍价，你挂高一点，砍完刚好到你的底价，双方都满意。
举个例子：同户型最近成交价300万，你家装修新加10万，临马路减5万，心理底价就是305万。再加5%议价空间，挂牌价就挂320万左右。
注意：挂出去第一个月不要急着降价。如果一个月都没几个人咨询，说明价格高了，再每次降2%-3%慢慢调整。
直接结论：卖房照片要明亮、整洁、真实，按户型顺序拍全景和关键空间，突出采光和卖点，避免美颜过度、杂物入镜，好照片能提高平台点击和咨询量。
拍摄要点：
1. 整洁清空：先打扫收纳，去除杂物和个人物品。
2. 采光拍摄：白天开灯开窗，从角落拍显宽敞。
3. 顺序完整：客厅、卧室、厨卫、阳台依次拍全。
4. 突出卖点：朝向、装修、配套、学区单独呈现。
5. 真实不P：不盗用网图、不夸大，避免看房落差。
进一步说明：平台列表里首图决定点击，选明亮客厅做封面；照片真实能减少无效看房，过度美化反而让买家到场失望流失。光线差可借助广角，但不要失真。
实用建议：保洁后白天拍摄，光线充足、顺序完整、真实清晰，首图用最佳客厅，配简短说明，提升平台房源吸引力。
进一步说明：首图决定列表点击率，建议用采光最好的客厅大图；每套配六到十张覆盖主要空间，户型图一并上传。避免逆光、昏暗和杂乱拍摄，也不要用过度滤镜或网图冒充，真实清晰最能减少无效带看、提高咨询质量。
小结：明亮整洁、顺序完整、真实不美化，用高质量照片提升平台曝光和咨询。
上传户型图和六到十张覆盖主要空间的真实照片，首图选用采光最佳的客厅。
