买房退不了定金怎么办？

答买房退定金要区分“定金”和“订金”，法律效果完全不同，先看清合同用词。1.定金（法律概念）：适用定金罚则，买方违约无权要求返还，卖方违约应双倍返还。若因开发商无预售证、虚假宣传、隐瞒抵押等卖方原因导致无法签约，买方可要求退还甚至双倍返还。2.订金（预付款性质）：一般视为预付款，交易不成通常应退还，不适用定金罚则。3.可退的常见情形：开发商未取得预售许可证、房屋已被抵押或查封、开发商擅自变更规划、合同主要条款无法达成一致、政策变化导致失去购房资格。4.不可退的常见情形：买方自身原因反悔、贷款批不下来但合同未约定退出条款、逾期未签约。5.操作步骤：书面提出退款要求并保留送达证据→与开发商协商→向住建部门投诉→诉讼或仲裁。6.证据准备：认购书、付款凭证、宣传资料、聊天记录、贷款拒批通知。7.提示：签约前让开发商书面确认“贷款不批可退定金”，能省很多麻烦。