直接结论：房东自己卖房、办理过户当天，需要准备房产证、身份证、户口本、婚姻证明、原购房发票和契税票、收款银行卡等材料；有共有人的要全部到场。提前一天复印齐全、确认税费结清，避免过户当天缺材料耽误时间。
卖方主要材料清单：1. 房屋所有权证或不动产权证原件；2. 卖方身份证原件及复印件；3. 户口本；4. 结婚证或离婚证、离婚协议（已婚需配偶到场同意出售）；5. 购房发票、契税完税凭证、维修基金票据；6. 收款银行卡（用于接收监管放款）；7. 如有委托他人代办，要带公证委托书。
过户当天的流程：买卖双方到不动产登记中心或政务大厅，先核验身份和产权，填写买卖合同和转移登记申请，缴纳各自税费（买方契税、卖方个税增值税等），提交材料受理，领取受理回执；之后等待出新证，银行放款给卖方。全程按预约时间办理，材料带原件备查。
提前要处理的事项：1. 先解除房屋抵押、还清贷款并办理解押；2. 结清水电燃气物业费用；3. 确认户口可以按时迁出；4. 核实是否满五唯一、准备好住房查询证明；5. 和买方约定交房时间和家具家电归属。
实用建议：过户前让中介或不动产窗口对照清单逐项核对材料，预约号和身份证信息保持一致。材料齐全、产权清晰，过户才能一次办成，避免反复跑大厅。
直接结论：判断买家诚意看是否明确预算、肯实地看房、愿意谈具体付款方式，只在线上反复砍价却不约看、不说明需求的，诚意有限。
判断信号：
1. 能说清预算、首付和购房用途，需求明确。
2. 主动约实地看房，而不是只在线上问价。
3. 关注付款、贷款、交房等具体交易问题。
4. 砍价基于实际而非无限压价。
进一步说明：平台上很多咨询只是比价或中介探价，不必逐一投入过多精力。把时间留给肯看房、谈条件的买家，线上先筛选预算匹配的，再安排带看。
实用建议：在线先问清预算和看房时间，对需求明确、肯到场的重点对接，反复压价不约看的礼貌应对即可，把精力放在真实买家身上。
进一步说明：还可以通过是否认真问房屋细节、是否接受合理价格、是否愿意走正规合同判断诚意；一上来只往最低砍、对房子本身不关心的，多是探价或中介。平台沟通先在线筛掉明显预算不符的，再把精力集中到肯看房、谈条件的客户身上，不必逐一纠缠。
小结：看预算、看房意愿和交易细节，把精力留给真实买家，探价客户礼貌应对即可。
在线先问清预算和看房时间，匹配的重点对接，明显不符的礼貌回应节省精力。
重点跟进需求明确、愿意到场看房的客户，其他咨询礼貌回应即可，不浪费过多精力。
直接结论：判断买家是否诚心，看他是否问具体细节、能否给出明确预算和付款方式、是否愿意见面看房或交诚意金，只反复压价却不谈条件的多在试探，诚心买家会推进到实质步骤。
判断信号：
1. 问细节：关心楼层、税费、交房、维修历史。
2. 有预算：能说清心理价位和贷款还是全款。
3. 愿推进：主动约看房、谈签约时间。
4. 谈条件：把让价和付款、签约绑定。
5. 警惕：只压价、反复消失、从不提成交条件。
进一步说明：诚心买家关注能否成交，会主动了解交易细节；试探者只想摸底价、反复砍却不定。房东可在沟通中反问对方预算、付款方式和时间，根据回应判断，把精力留给愿意推进的人，不被无限议价消耗。
实用建议：用预算、付款、看房诚意三项判断，对只压价不推进的礼貌保持距离，重点回应诚心买家。
此外，可主动向买家确认预算和付款方式，根据回应判断其真实水平，把有限精力留给愿意推进的人。对反复试探的不必反复降价，保持礼貌即可，诚心成交自然会走到看房和签约环节。
小结：用预算付款看房诚意判断，聚焦诚心买家。
把精力留给愿意看房签约的诚心买家，不必反复降价。
诚心买家会主动了解税费交房等交易细节。
