直接结论：定金和订金法律性质完全不同：定金有担保效力，买家违约不退、卖家违约双倍返还；订金只是预付款，一般可以协商退还。买房签约时要看清写的是哪个字，不要混用。
定金的规则：定金受民法典定金罚则保护。买家反悔不买，定金不退；卖家反悔不卖，要双倍返还定金。定金数额一般不超过合同总价的百分之二十，超出部分不按定金处理。交定金要签书面定金协议，写明房价、双方身份、违约处理和退还条件。
订金的规则：订金常被写成意向金、诚意金，本质是预付款。没有明确约定定金罚则时，交易不成通常按实际情况退还，不产生双倍赔偿。有些中介会用订金的名义先收钱，再转入正式定金，要注意款项性质转换的节点和书面约定。
交定金前必须确认：1. 房产证和房东身份一致；2. 房屋无抵押查封、无未结清租约；3. 自己的购房资格和贷款预审通过；4. 房价、税费承担和交付时间谈拢；5. 定金走监管或留书面收据，不直接转给私人。
此外，签定金协议时要把买卖双方身份信息、房屋地址和成交价写全，避免主体不清。
实用建议：确定要买再交大额定金，买之前先交小额意向金并约定可退。协议里用词准确、金额和条件清楚，既保障交易，也避免退费时各说各话。
直接结论：买房前通过不动产登记查询房屋是否抵押、查封，要求卖方出示无抵押证明，合同约定解押责任，有抵押的房子先解押再付款，避免钱房两空。
怎么查：
1. 不动产登记中心查档：显示抵押、查封状态。
2. 要求卖方提供产权证明和解押记录。
3. 合同写明解押期限和违约责任。
4. 大额房款走资金监管，不解押不付全款。
进一步说明：抵押房并非不能买，但必须先解除抵押才能过户，卖方常需买方钱去还贷，风险高，因此要靠监管和条款隔离。查封房更不能交易，查档结果为准，平台标注不能替代。
实用建议：签约前共同到登记部门查档，确认无抵押查封，约定解押责任并走资金监管，有问题不贸然付款。
进一步说明：除银行抵押，还要排查法院查封、异议登记等限制交易状态，这些都会在不动产查档中体现。要求卖方在合同中保证产权清晰并约定解押期限和违约金，房款通过监管账户按节点支付，解押完成前不交付全款，从流程上隔离风险。
小结：查档确认无抵押查封，合同写解押责任，资金监管，不贸然付款。
房款通过监管账户按节点支付，解押完成前不付全款，从流程上保障资金安全。
平台标注不能替代官方查档，以不动产登记结果为准再付款。
