租厂房下了订金不退要看情况：
1、如果租赁合同没有明确押金的性质或规则，则押金作为租赁预付款处理，无论如何都要返还的；
2、当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持；
3、除合同另有约定外，房东应于租赁关系消除且租客迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将租房押金全额无息退还租客。
房产抵押贷款办理流程是：
1、提交申请资料
申请材料是必须要具备的，不同的贷款机构可能要求的房产类型和年限会不同，但是基本的资料都是相同的，如下所示：
1、借款人及其配偶有效身份证件、户口簿、结婚证;
2、个人收入证明;
3、贷款用途证明;
4、房产证;
5、贷款机构要求的其他资料。
已婚人士需提供双方的身份证，离婚人士需提供离婚协议或离婚判决书。
2、房产评估
大多数银行需要银行客户经理到房屋所在地和公司营业场所实地考察，并委托指定或者认可的评估机构进行评估，让评估公司出具权威的评估报告。
3、报批贷款
房屋评估公司会将评估报告或勘估意见书报送到银行进行审批。银行根据房产评估报告和借款人的资质，比如征信、财务状况，决定给予借款人多少的贷款额度。
若申请抵押经营贷款，需要上下游合同。若申请抵押消费贷款，会在放款之后一段时间核查消费类的单据作为凭证。
所有资料齐全之后，银行客户经理开始写卷，写卷之后上报银行终审。
4、签订借款合同并公证
在《借款合同》中，会约定贷款种类、贷款金额、利率、贷款用途、还款方式、贷款期限、借贷双方的权利与义务、违约责任、纠纷处理等一系列问题。然后客户到房屋公证处进行贷款公证。
5、办理抵押登记
一般银行抵押资料、公证文件和贷款批复函是同时进行的，所以公证和抵押往往不冲突，一般可以同时进行。
签订完借款合同后，银行会和你约定日期到房管局办理抵押手续，需要准备的材料有：
（1）申请人身份证；
（2）登记申请书；
（3）《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产证》（共有的房屋还须提交其他共有人同意抵押的证明）；
（4）抵押合同；
（5）主债权合同；
（6）其他必要材料。
6、放款
最后一步就是放款了，银行收到公证书和他项权证，一般可在1-3个工作日安排放款。
