珠海二手房交易流程及费用？

珠海二手房交易流程：

1、看房

买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用都归买方支付。

2、查档

买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案。

3、签合同

买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、尾款金额及交付时间、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司。

4、公证

卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务。

5、资金监管及贷款申请

买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约7~8个工作日左右。

6、赎楼（二手房交易术语）

在交易时，房屋仍然是处在按揭状态的，跟银行按揭存在一个抵押状态，要想交易，首先要还清银行贷款，解除抵押的过程，俗称"赎楼"。

7、房屋过户

买方同担保公司去房地产产权登记中心签订《买卖合同》，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日。

1、契税：买方税，首次及二套普通住宅购买90平米一下1%，90平米以上1.5%；三套按照3%，以上是按照网签价*1%或1.5%或3%；
2、增值税及附加税：卖方税，房屋未满2年征收，网签价/（1+5%）*5.65%；房屋满2年，普通住宅免征；一般房主在卖房时都是满2年的，这个实际缴纳的人很少。
3、个税：卖房税，满5年免征，不满的按照网签价*1%征收；有二套的无论是否满五，都按照网签价*1%征收；
4、土地出让金：按照网签价*1%征收。

珠海二手房交易流程是：

一、看房和砍价。
看房子年限，看这个小区的物业，户型，采光，学区，朝向，有没有马路，有没有高架桥是不是凶宅。
二、签合同。
1谈价格。
2交定金（定金不超过房款总价的20%）。
3确定房子产权，产权有70年的，50年的，40年的，我们买的住宅产权是70年的。
4看是否有抵押。
5是否有租户。租户有优先购买权，解决方法：让租户签一个放弃优先购买权的协议。
6付款方式付。付款款方式一定要在合同里约定好。
7户口。学区房要求有户口。合同里约定户口预留一个保证金是1~10万，户主什么时候迁出，我们什么时候把1~10万给他。
8物业交割。要预留一些保证金，因为如果业主有一些欠费，我们没有预留保证金，业主可能赖着不交。
9、预定付款及过户时间。合同里一定要约定付款及过户时间，一是条件，二是时间，如：条件是户口过户后三个工作日迁出，时间是2022年11月1日迁出。
三、贷款。
1、看这个房子是否有抵押，由谁来解押，最好由卖家解押，如果由买家解押，一定要找一个第三方的金融公司，这样钱不会被卖方卷款而逃。
2、评估。
3、面签。a面签准备材料（结婚证，户口本，身份证，流水，征信），b买方卖方三方签合同，c批贷。
四、过户。
1、提交预审资料，有结婚证，户口本，身份证。
2、网签怎么付款？税费是多少钱？一定要走资金监管。
3、缴税，拿房本。如果贷款，房本要放到银行去做抵押，3~6个月后银行将房本还给你，然后放款。
五、物业交割交割。
水费，电费，燃气费，在合同里约定是否有家电，如果有欠费，我们拿保证金去帮物业去缴，户口（留户口保证金），钥匙，我们的物品清单。

珠海二手房交易费用：

一、转让方涉及税费
增值税及附加：
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
城建税适用税率：7%（市区）、5%（县城、镇）、1 %（非市区、县城、镇）
教育费附加适用税率：3%
地方教育附加适用税率：2%
个人所得税：
个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用税率为20%。
计税依据：
①纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
②纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳税额。珠海市核定征收率为2%。
个人转让自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的收入免征个人所得税。
土地增值税：
个人销售住房暂免征收土地增值税。
土地增值税的征收对象是转让房地产所取得的增值额。增值额就是纳税人转让房地产取得的收入减除按规定可扣除项目金额后的余额。按增值额的多少对于四级差率累进税率，计算土地增值税。
扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、房屋及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金。凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额和房屋及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以实行核定征收。
印花税：
对个人销售住房免征印花税。
个人转让非住房，按照合同所载金额对买卖双方征收0.05%的印花税。

二、受让方涉及税费
契税：
契税计税依据：成交价格和税务机关评估系统价格孰高原则确定；广东省契税适用税率：3%。
自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
印花税：
对个人购买住房免征印花税。
个人购买非住房，按照合同所载金额对买卖双方征收0.05%的印花税。
个人所得税：
房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的（直系亲属和特定关系人除外），受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“偶然所得”缴纳个人所得税。